漳建〔2017〕70号

漳平市住房和城乡规划建设局

关于印发《漳平市商品房预售资金监管办法实施细则》（试行）的通知

各房地产开发企业、商业银行、相关单位：

为促进房地产市场健康发展，保障商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）和《福建省商品房预售管理暂行办法》等有关法律法规、政策，结合本市实际，制定《漳平市商品房预售资金监管办法实施细则》（试行），现印发给你们，请遵照执行。

漳平市住房和城乡规划建设局    

2017年3月7日    

漳平市商品房预售资金监管办法实施细则（试行）

为进一步明确和细化商品房预售资金监管系统，增强监管工作操作性，结合工作实际，制定本实施细则。

一、监管范围

商品房预售资金监管适用于预售环节，不包括现房销售。凡由漳平市住房和城乡规划建设局（以下简称市住建局）批准预售的商品房开发项目，其预售资金监管应当按照本实施细则规定执行。

二、监管部门职责

市住建局负责指导全市商品房预售资金监管工作，组织相关管理信息系统建设，协调本市商品房预售资金监管的具体实施。

商业银行在中国人民银行漳平市支行、中国银行业监督管理委员会龙岩银监分局漳平办事处和市住建局指导、监督下，对专用账户进行监管。

三、重点监管资金构成及标准

商品房预售资金监管总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定，原则上为建设项目工程造价总额的1.2倍。

四、监管银行确定与开户

房地产开发企业（以下简称开发企业）申请商品房预售许可证前，应当选择贷款额度大、授信多的商业银行作为监管账户开户银行（以下简称监管银行）设立商品房预售资金监管专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）。有开发贷款的预售项目，预售人可优先与发放开发贷款的银行签订预售资金监管协议。专用账户不得开通任何形式的自助转账业务。

五、监管协议签订

开发企业申请商品房预售许可证前，应先通过《商品房预售资金监管系统》（以下简称资金监管系统）申请监管账户设立，签订监管协议。多本预售许可证对应同一账户。监管协议签订操作程序：

1．网上申请。开发企业登录资金监管系统，选择监管银行并提交监管账户、企业基本信息、监管金额等相关内容。

2．要件提交。

（1）商品房预售资金监管账户开户（设立）申请书；

（2）企业法人营业执照；

（3）企业开发资质证书；

（4）发改局立项批文；

（5）国有土地使用权证；

（6）建设用地规划许可证；

（7）规划总平面图纸；

（8）建筑工程规划许可证；

（9）建筑工程施工许可证；

（10）经备案的建设工程施工合同与施工进度计划表；

（11）其他应当提供的资料。

3．监管协议签订。监管银行根据资金监管系统打印的《预售款监管协议》与开发企业签订协议。

4．协议备案。《预售款监管协议》在市住建局备案后，开发企业方可申请预售许可证。

六、监管协议变更

监管项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管账户，变更期间该监管账户范围内的资金不得拨付、商品房不得销售。

监管协议变更操作程序：

1．网上申请。开发企业登录资金监管系统，选择变更监管的项目，填写变更后的监管银行、账户等相关内容。

2．要件提交。

（1）监管账户变更申请书；

（2）原监管账户开户证明；

（3）原开户行及其上级单位出具同意变更监管账户的证明文件；

（4）企业营业执照及经办人身份证、委托书。开发企业还应当交回《监管协议》原件。

3．要件审核。市住建局受理监管账户变更申请后5个工作日内完成审核，审核通过的，书面通知监管银行，由其办理变更相关手续。

4．监管协议签订。监管银行根据资金监管系统打印的《预售款监管协议》与房地产企业签订协议。

5．协议备案。市住建局备案《预售款监管协议》后，开发企业方可重新办理资金拨付与销售商品房。

七、购房款交存和监管资金入账

1．开发企业应在售楼处显著位置公示监管楼幢的预售资金监管账户。

2．开发企业应当协助购房人选择以下方式将商品房预售资金全部存入监管账户；

（1）开发企业取得预售许可后收存的定金，应在网上签约后3个工作日内存入监管专用账户。

（2）购房人到承办银行柜台将购房款直接存入监管账户，开发企业不得收取现金。开发企业依据银行出具的缴款凭证为购房人换领购房专用发票。

（3）购房人通过资金监管专用POS机，将购房款直接交入监管账户。开发企业依据POS机签单为购房人换领购房专用发票。

3．购房人申请住房贷款的，开发企业应当提供监管专用账户作为贷款到账账户。贷款（包括公积金贷款）银行应当将个人住房贷款直接划入监管专用账户。

4．预售资金未及时存入监管专用账户的，暂停商品房买卖合同网上签约系统使用功能及其相关业务办理。

5．开发企业不得以其他方式自行收取房价款。

6．开发企业在申请办理《商品房预售合同》备案手续时，应同时附承办银行出具的缴款凭证。

八、资金出入账明细核验

监管银行应充分利用技术手段，将监管账户的资金出入账明细每日生成并导入资金监管系统，确保数据的有效性与完整性。

开发企业应及时核对每笔出入账明细的详细来源与用途，在资金监管系统中予以一一确认。未经确认的入账记录将不得作为可拨付资金。存在未经确认的出账记录时将不得申请资金拨付。

九、资金使用节点核验、现场查勘

房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照节点申请支取。具体分为取得预售许可证（可申请支取不超过监管资金总额的30%）、形象工程进度达50%（可申请支取不超过监管资金总额的60%）、主体工程封顶（可申请支取不超过监管资金总额的70%）、外墙装修完毕脚手架拆除（可申请支取不超过监管资金总额的80%）、完成综合验收备案（可申请支取全部监管资金）共五个环节设置资金使用节点。

开发企业申请资金使用节点时，应当向市住建局提供相关资料进行核验。重点监管资金使用节点核验操作程序：

1．网上申请。开发企业登录资金监管系统，填写并提交资金使用节点等相关内容。

2．要件提交。

（1）达到预售条件，提交《商品房预售许可证》；

（2）形象工程进度达50%，提交由施工、监理单位的书面证明材料；

（3）主体工程封顶，提交由施工、监理单位的书面证明材料；

（4）外墙装修完毕脚手架拆除，提交由施工、监理单位的书面证明材料；

（5）完成综合验收备案的，提交商品房综合验收备案证明；

（6）其他应当提供的资料。

3．要件审核。市住建局受理申请后3个工作日内完成审核。

十、监管资金拨付

开发企业依据资金使用节点要求申请拨付监管资金，应当根据资金用途提供相关资料。

重点监管资金拨付操作程序：

1．网上申请。开发企业登录资金监管系统，持以下材料报监管银行申请办理拨付手续；

2．要件提交。

（1）重点监管资金拨付申请表；

（2）用于支付建设施工进度款，提供经建设行政主管部门备案的工程施工合同、施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请；

（3）用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；

（4）用于支付法定税费的，提供纳税申报表；

（5）用于支付银行贷款及利息的，提供与银行的信贷合同；

（6）用于支付与项目建设有关的行政事业收费的，提交缴费通知；

（7）用于支付销售代理费用，提供与营销机构的营销代理合同；

（8）用于支付广告费用的，提供广告代理合同；

（9）除了支付法定税费和到期银行贷款以及利息和与项目建设有关的行政事业收费外，还应提供申报项目发生金额的正式发票复印件（加盖公章，原件核对）。监管银行认为可疑的大额发票应对发票信息的真伪进行甄别，并在次月复查一次，防止虚开发票。

3. 资金拨付。监管银行应当在受理申请后3个工作日内完成对项目用款申请的审核工作。对符合拨付条件的，应当按照监管协议的约定及时拨付，用于支付工程款的款项，应当直接打入施工企业指定的账户。对不符合拨付条件的，应当向开发企业出具商品房预售资金不予拨付通知书。

对监管银行不予拨付商品房预售资金有异议的，开发企业可向市住建局提出复审。

十一、监管外资金拨付

在留存规定的重点监管资金后，剩余资金为非重点监管外资金。开发企业可以根据企业具体情况申请提取非重点监管资金优先用于项目工程建设。

非重点监管资金拨付操作程序：

1. 网上申请。开发企业登录资金监管系统，持以下材料报监管银行申请办理拨付手续：

2. 要件提交。

（1）资金拨付申请表

（2）监管银行认为应当提供的材料。

3.资金拨付。监管银行在受理申请后1个工作日内完成审核并拨付资金。

十二、退房退款

入账资金达到预售资金监管总额前，开发企业与购房人解除购房合同的，开发企业可持市住建局出具的网签合同注销证明向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在3个工作日内拨付。入账资金超出预售资金监管总额后，开发企业与购房人解除购房合同的，由开发企业自行结算退款。

退房退款资金拨付操作程序：

1. 网上申请。开发企业登录资金监管系统，持以下材料报监管银行申请退房退款资金拨付手续：

2. 要件提交。

（1）资金拨付申请表。

（2）网签合同注销证明。

（3）监管银行认为应当提供的材料

3. 资金拨付。监管银行在受理申请后1个工作日内完成审核并拨付资金。

十三、不明入账的处理

购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者

预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，开发企业应该及时予以划分确认，划分确认后方可申请使用该部分资金。

2. 属于资金错误划入监管账户的，开发企业应当提交以下资料到市住建局申请办理不明入账冲正业务：

（1）冲正申请表；

（2）承办银行出具的证明文件；

（3）企业营业执照及经办人身份证、委托书。

由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供发放资金银行出具的证明文件。

3.市住建局受理申请后3个工作日内完成审核。审核通过的向开发企业出具《冲正通知书》。开发企业持《冲正通知书》到监管银行办理冲正手续。

十四、撤销监管

预售项目完成房屋综合验收备案的，开发企业可持综合验收证明材料向市住建局申请解除资金监管。市住建局审核符合条件的，应在3个工作日内解除对该项目的预售资金监管。

十五、违规行为处理

1. 开发企业有下列行为的，由市住建局责令限期整改，同时将其行为计入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统：

（1）房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

（2）预售项目存在严重质量问题的；

（3）违反本办法规定直接收取商品房预售资金的；

（4）违反本办法规定将定金或房价款存入监管专用账户的；

（5）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

（6）未按本办法规定使用商品房预售资金的；

（7）提供虚假资料套取商品房预售资金的；

（8）其他违反商品房预售资金监管的行为。

整改期间暂停使用新建商品房网上签约系统及拨付商品房预售资金。

2. 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由市住建局将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

勘察单位、设计单位违反上述规定的，由市住建局移交相关管理部门予以处理。

3. 监管银行有下列情形之一的，由市住建局通报中国人民银行漳平支行、龙岩银监分局漳平办事处做相应处理；违规情节严重的，不得监管新预售项目。

（1）未按规定审核用款申请，拨付预售资金的；

（2）发现开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时报送市住建局的；

（3）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

（4）其他违反预售资金监管规定的行为。

十六、其它

本细则所提要件均要求审核原件，不能留存原件的，复印件须加盖企业公章，且均要求扫描上传至资金监管系统。

本实施细则由市住建局负责解释，自2017年4月1日起施行。